Как се определя цената на недвижимите имоти
Много хора взимат отношение и изразяват становище за цената на недвижимите имоти като обикновено подвеждат аудиторията, че цената е висока поради голямата печалба на инвеститора. Всички те говорят обаче за стойността на самото строителството, а не за цената на недвижимите имоти, която е сбор от много компоненти.
При определяне цената на даден недвижим имот, освен стойността на самото строителство, трябва да се вземат предвид всички компоненти, включващи създаването на проекта, изграждането на сградата и пускането й в експлоатация, а те са следните:
Това е цената, на която е закупена земята (терена), върху която ще се строи
сградата. Тук голямо значение има и фактът дали земята е в регулация или не е. Когато пък се строи върху земя (терен) с отстъпено право на строеж срещу обезщетение на собствениците, тогава трябва да се включи и стойността на това обезщетение.
На следващо място идва стойността (възнаграждението) за изработване на архитектурния проект и одобряването му от съответната община.
Задължително се наема и фирма за строителен надзор.
Следва заплащането на общината за издаване на разрешението за строеж.
Освен това в почти всички случаи на ново строителство общината не изгражда прилежащата инфраструктура, а принуждава инвеститора да я изгради за своя сметка и да й я подари.
В повечето случаи инвеститорът изгражда и улични мрежи за вода и канал, за електроснабдяване и дори самата улица.
Инвеститорът заплаща и не малки такси за проучване, становища и сключване на окончателни договори с електроразпределителните дружества, Софийска вода, Топлофикация, газификация и др. В много от случаите той е принуден да изгради за своя сметка съответните връзки и заплати съоръженията за тях като се надява, че те ще му възстановят направените разходи. Което ако се случи, винаги е почти наполовина от вложеното. Причината за това е, че те по свои методи и разценки определят направените вложения.
След като се има предвид изброеното до тук на следващо място за определяне на цената идват местоположението, качеството на вложените материали и качеството на изпълнението.
Сумирайки всички тези разходи, а има и допълнителни такива, получаваме стойността на недвижимия имот и след това вече идва и печалбата на инвеститора. Обикновено тя не е такава, каквато се представя като се включва само стойността на строителството, а не се вземат предвид изброените по-горе компоненти, влияещи и определящи крайната цена на недвижимия имот.
Най накрая вече идва пазарът, който регулира и определя цената.
Николай Митрев
Юрист
